雅居樂部分樓盤五折甩貨廣州地王項(xiàng)目虧本？
　　“讓房價(jià)回到2009年。”這是近期雅居樂海南清水灣項(xiàng)目打出的口號(hào)。
　　“五一”期間，雅居樂清水灣部分房源五折甩貨，主推的高爾夫洋房最低總價(jià)僅52萬元/套，而此前不打折的售價(jià)在100萬元以上。
　　今年以來，雅居樂已在常州、成都、廣州、佛山等多個(gè)城市全線降價(jià)，個(gè)別項(xiàng)目甚至不惜虧本出貨。
　　全線大降價(jià)
　　“五一期間推出的五折特價(jià)房已經(jīng)賣完了，有些房源的均價(jià)低至9000元/平方米，相當(dāng)于2009年的開盤價(jià)。”清水灣項(xiàng)目一位銷售人員告訴記者。
　　但上述銷售人員稱，促銷的單位基本位于一樓，而且位置、朝向不大好，目前在售的110-140平方米的洋房也有優(yōu)惠，大概在1.4萬元/平方米左右。別墅最低總價(jià)為528萬元/套。
　　一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，在2011、2012年海南房地產(chǎn)最熱的時(shí)候，清水灣一般洋房最高能賣到3萬元/平方米以上，海景房更遠(yuǎn)高于該價(jià)格，但近兩年銷售逐步下滑，現(xiàn)在部分房源售價(jià)僅為最高價(jià)的三分之一。
　　“海南房地產(chǎn)市場已經(jīng)在冷卻，投資客逐步離場，如果不降價(jià)，根本賣不動(dòng)。”上述業(yè)內(nèi)人士稱。
　　今年3月初，海南清水灣曾進(jìn)行過一次7.8折優(yōu)惠活動(dòng)，據(jù)知情人士透露，盡管折扣幅度不算低，但銷量一般，此次雅居樂為推動(dòng)銷量加大了折扣力度。
　　幾乎同期打出五折優(yōu)惠旗號(hào)的，還有雅居樂2010年拿下的廣東佛山地王項(xiàng)目。
　　2010年，雅居樂以約5.25億元地價(jià)拍得佛山曼克頓山項(xiàng)目，該地塊樓面地價(jià)超過7000元/平方米，成為當(dāng)時(shí)的地王。業(yè)內(nèi)人士表示，如果算上建安成本及其他費(fèi)用，其售價(jià)至少在12000元/平方米才能保本。
　　去年7月，該項(xiàng)目面市時(shí)，售價(jià)約為15000元/平方米，然而，在今年3月底的一次推盤中，項(xiàng)目的最低售價(jià)僅為8600元/平方米，相比去年最高價(jià)位幾乎腰斬。
　　佛山曼克頓山項(xiàng)目銷售人員也向本報(bào)記者證實(shí)了該價(jià)格的存在，“現(xiàn)在這批房源已經(jīng)售完了，不過在售房源價(jià)格也貴不了多少，大概在9000多元/平方米。”
　　佛山一位研究機(jī)構(gòu)人士指出，該項(xiàng)目剛開盤時(shí)定價(jià)過高，周邊的房源售價(jià)約在1萬-1.2萬元/平方米，所以從去年開盤以來銷售表現(xiàn)都不甚理想。“房地產(chǎn)銷售最注重一炮打響，倘若開盤的時(shí)候不溫不火，這個(gè)項(xiàng)目后續(xù)銷售就比較麻煩。”
　　“雅居樂這次虧得是一塌糊涂啊，而且這塊地放了3年，項(xiàng)目成本價(jià)應(yīng)該也有每平方米1.4萬元。”一家大型房企佛山地區(qū)高管告訴本報(bào)記者。
　　實(shí)際上，雅居樂在今年2月就拉開了全線降價(jià)的序幕。當(dāng)月，雅居樂與星河灣合作開發(fā)的常州項(xiàng)目曾六折甩賣。精裝房源均價(jià)約為12500元/平方米，毛坯房源均價(jià)約7500元/平方米，個(gè)別房源低至5380元/平方米。
　　資金承壓
　　雅居樂在多個(gè)城市大幅降價(jià)的背后，是該公司日益凸顯的資金壓力。
　　日前，雅居樂正在籌措一筆60億港元3年期分期償還的俱樂部貸款，并已向有業(yè)務(wù)往來的銀行發(fā)送了邀請(qǐng)函。
　　券商機(jī)構(gòu)指出，雅居樂在三線城市項(xiàng)目偏多，新增的無錫、滁州、惠州等三線城市項(xiàng)目銷售表現(xiàn)不容樂觀，這直接影響到雅居樂的現(xiàn)金回饋率。
　　數(shù)據(jù)顯示，雅居樂去年的銷售回款率僅為70%，屬行業(yè)中最低水平，且公司凈負(fù)債率上升至72.4%。而在4月底瑞信發(fā)布報(bào)告稱，雅居樂現(xiàn)金回籠比率跌至48%。
　　國泰君安分析師余立峰透露，在雅居樂的銷售構(gòu)成中，按揭買房的比例占30%-40%，全款比例則會(huì)相對(duì)高些，另外還有部分是分期付款。
　　在本報(bào)記者對(duì)雅居樂多個(gè)樓盤項(xiàng)目調(diào)查的過程中，其中一個(gè)樓盤售樓人員對(duì)記者坦言，現(xiàn)在為了快速回籠資金，公司希望購房者能夠全額付款。“如果是做按揭的話，我們寧愿不賣了，因?yàn)樽霭唇疫€要等銀行批，然后拖很長時(shí)間錢才能拿到手，根本就無法迅速回籠資金。”
　　“去年雅居樂的工程進(jìn)度和銷售情況不是太理想，導(dǎo)致今年有很多存貨，加上去年又花了100多億買地，這就變成了資金積壓，必須要把這部分變成銷售回款?，F(xiàn)在的行情好，但能出貨總比出不了貨好。”余立峰表示，雅居樂率先降價(jià)不失為明智之舉，因?yàn)閺哪壳暗氖袌鲎邉萦^察，可能下半年整體樓市的降價(jià)幅度會(huì)更大。
　　他進(jìn)一步指出，過去雅居樂相當(dāng)看重單個(gè)項(xiàng)目的毛利率水平，這令項(xiàng)目的銷售節(jié)點(diǎn)慢下來，現(xiàn)在降價(jià)出貨，預(yù)計(jì)毛利率能維持在25%-30%。
　　從今年年初，雅居樂已將沖銷售放在第一位，任務(wù)甚至細(xì)分到了每個(gè)星期。從目前來看，大幅降價(jià)促銷的成效較為明顯。單個(gè)項(xiàng)目而言，“五一”期間，海南項(xiàng)目3天共賣房100余套，吸金超過2億元，佛山曼克頓山項(xiàng)目的銷售也不錯(cuò)，共賣出200多套。
　　雅居樂今年的可售貨源為724萬平方米，其中新項(xiàng)目及新組團(tuán)的推貨計(jì)劃主要集中在二三季度，占比達(dá)85%及73%。由此不難發(fā)現(xiàn)，在市場疲弱的前提下，雅居樂下半年的銷售壓力依然不小。

(.華.夏.時(shí).報(bào).)